房地产开发项目工程成本控制分析
一、策划阶段的费用把持
1.策划计划优化
策划计划的优化是策划阶段的主要工作，它对工程建立费用有着无足轻重的效用。策划计划不仅要思索手艺上的可行性，还要思索经济上的合乎情理性。好比正在书写楼的建筑物计划策划时，经由过程优化建筑物外型、装潢计划、规范层面积、大众地区的安排等计划，能够限制地普及建筑物利用率;再设施选型方面，再保障手艺可行的根本上，如正在电梯空调弱电体系等计划策划时，经由过程合乎情理的计划优化，能够俭省大批投入，对低落工程费用起到了事倍功半的动机。如香江世界进展局限企业开辟的财产中央工程和南新仓世界大厦工程，经由过程对公开泊车场柱网及运输线路的优化策划，增多了约15%的泊车位，低落了泊车位的单元工程费用。正在北京香江豪宅工程建立历程中，经由过程优化计划计划，限制天时用原地形特征，计划成独具特点的坡地型豪宅，从而缩减了土方工程量，巨大低落了后期“3通一平”工程的费用，并经由过程普及对回填土工程的手艺需求，为前期的地基处置俭省了投入。
2.后期造价解析 一般策划阶段费用把持的详细步骤是：专题调研—策划工作书—计划策划—图纸会审。因为注目点的分歧，策划单元通常对工程费用把持的注重水平不如开辟单元，因而这一阶段的费用把持应当由开辟单元牵头，由策划单元来达成。开辟单元正在托付策划前，要构造力气对费用可控敏感的全体举行专题调研，经由过程调研相联工程、搜集最新手艺材料，构造专题专员会等方法，与策划单元独特完毕。正在断定工程手艺计划的同时，断定费用把持目的。还可接纳定额策划的方法，正在策划工作书中，把包孕费用把持内容的意向体系、清晰地通知策划单元。适时构造图纸会审，从策划、工程，发卖等多视角对策划计划举行可行性解析。据数据统计，策划费一样平常仅十分于建筑物工程总用度的1%摆布，但恰是这1%的策划用度决断了差不多全体前期的工程建立用度，因而可知，策划阶段的费用把持正在全部工程投入中的紧要性。正在策划阶段，造价职员的职务重点是经由过程造价解析，帮助手艺职员按手艺经济解析手法和价钱工程道理挑选策划计划。
好比正在中闭村落技术广场21号地“中闭村落财经中央”工程中，由usaKPF策划企业提出了150米高双曲面外型主塔楼计划，担当构架策划的usa迈进策划企业和中國建筑物策划研讨院提出了可满意构架需求的3种构架系统。业主托付了Hong Kong威宁榭担当造价参谋，经由过程对上述计划举行造价费用解析，终极选定了全钢构架系统，造价固然比劲性钢混构架略高，但普及了利用面积，增多了楼层净高，限制地达成了外立面外型。
2、工程建立阶段的费用把持
工程建立阶段的工程费用把持重要会合正在招招标、契约签订、工程变动和完工结算4个方面。
1.接纳投标方法挑选工程承包单元与原料供给商正在挑选工程工程的承包单元和原料设施的供给商时，举行公然招招标是把持工程费用的举措。正在招招标历程中，充实使用工程的范围优点和供给商的本身优点及彼此竞赛、能够取得惠价钱，特殊是关于感化力大的重点工程，通常招标单元会依据范围效益及社群效益以低于惯例造价的价钱报标，同时只管使更多的总承包商和原料供给商入围。
正在投标历程中，工程治理部分和造价治理部分应当子细审视图纸，尽量缩减工程实行历程中的策划变动和中标单元之后的索赔机遇。正在评标历程中，要子细解析各招标单元的招标文件，避免廉价中标、低价索赔和不满衡报价的状况显现。别的还要主动激励各招标单元从学科视角启程提出各类合乎情理化意见。优化策划计划。正在本文后面提到的财产中央一期的弱电工程投标中，招标单元就提出了十分好的优化计划，终极为工程勤俭了数百万元的投入。别的，正在投标历程中，能够使用集体工程开辟的优点，建立一些临时协作的牌子和供给商，正在保障品质的同时，供应更优惠的价钱，达成双嬴。
正在投标中接纳工程量清单的方法是今朝愈来愈广泛接纳的一种方法，工程量清单投标无利于工程实行中举行费用进展把持。工程量清单是指依照投标文件和施工图纸的需求与划定，根据一致的工程量核算规矩，分离现行预算案定额子目分项需求，将拟建工程的全体工程和内容，按工程部位、特质或构件分全体项，并核算什物工程量，列成清单，作为投标文件的构成全体，供招标单元填写单价的一种工程量计价手法。接纳工程量清单的情势，对开辟单元而言，起首，工程单价易与市场价举行竞赛性对比，挤掉单价中的水份，堵住毛病;其次，可把持因策划变动引发的工程价款的增多。
2.契约签订要严谨
签定标准、精细、严谨的契约文本，是房地产开辟工程费用把持的又一重点。正在世界常规中，业主经常延聘有阅历的询问企业体例严谨的投标文件、契约文本，对承包商的限制条目差不多到达包罗万象的境地，避免施工单元出场后以工期紧、园地狭窄、策划选型的牌子型号不清晰等为托词，举行各类百般的索赔。如施工单元经常会正在工程的前期以甲方缘故误工形成工期紧为缘由，提出赶工请求，需求增多工程用度，假如契约中预报了契约报价充实思索了工期要素，昭示不管接纳何种赶工办法均再也不调节报价的条目，就可以无效地根绝这种用度的增加;好比正在设施安置预算案中，因为分歧的牌子型号价钱收支非常大，假如正在契约中的条目及相联附件中形容朦胧，就非常简便正在施工历程中被“移花接木”，感化工程品质和寿命，伤害开辟商的信用，形成不良前因。使用好“严谨契约条目”这一条，必要有充裕的职务阅历，对大概产生的状况有提早的估计，正在这一点上必要多自创外洋成熟的阅历。
今朝我国已出台了一系列建筑物法令、法令和契约演示文本，但与世界规范契约文本，特别是与世界通畅的FIDIC契约文原形比，正在契约的严密性、契约主体的责权益方面仍生存必定差异，有需要吸取外洋契约的合乎情理全体，分离我国财经。保险业、建筑物法令，对现行的契约文本举行订正。
3.普及工程变动的预感性
正在工程建立历程中，工程变动的治理十分紧要，工程治理职员和造价职员应亲切共同，严厉把持卡脖子变动的产生，但因为工程工程周期长、手艺繁杂等特征，工程正在实行历程中不成制止会产生变动。一样平常从费用把持视角思索可将工程变动分为严重变动、紧要变动和一样平常变动3类。关于大的卡脖子变动，必需事前做具体的手艺经济解析，这时候要充实使用策划单元和监理单元的手艺物资，并就其对工程费用的感化做出评估，综合各方看法前方能最初断定是不是实行该卡脖子变动。变动策划必需正在契约条目的束缚下举行，任一变动不克不及使契约生效。变动后的单价仍施行契约中已有的单价，如契约中无此单价或因变动带来的变革，应按契约条目举行估价。经承包商提出的单价解析资讯，监理工程师核定，业主认同后，按认同的单价施行。
4.结算考核要精细
工程完工结算是审定建立工程造价的终极根据，也是建立工程完工验收后体例完工决算和审定新增稳固资产价钱的根据。因而，这是把持工程费用的最初一闭。一样平常应从下列视角把持结算工程费用：1、查对契约条目，仅有按契约需求完毕全体工程并验收及格才干参加完工结算，并正在结算历程中严厉施行契约商定的结算手法、计价定额、取费规范、主材价钱和优惠条目等;2、反省潜伏验收纪录，完工结算时应当对潜伏工程施工纪录和验收签注举行反省，手续完备，工程量与完工图分歧，方可参加结算;3、落实策划变动卡脖子，仅有经建立单元和监理工程师审核赞成、签注的变动卡脖子才干参加结算;4、按图核实工程数目，招招标工程按工程量清单发包的，需逐个查对实在完毕的工程量，而后对工程量清单之外的全体按契约商定的结算举措与需求举行结算;5、严厉施行定额单价，除包干全体外，结算单价应按契约商定或招招标划定的计价定额与计价准则施行，对定额单价中不的工程应按邻近定额举行解析换算，或提出人造，机器、原料计价根据，体例增补单价;6、留意各项用度计取，建安工程的免费规范应按契约需求或工程建立时代与计价定额配套利用的建安工程用度定额及相关划定施行;7、需求相关单元介入把闭，除建立单元外，监理、策划等相关单元卖力人和包办职员应鼎力支撑，介入把闭。